Gutachtrude — Engineering AI Hub

Aktenzeichen	24 Cg 187/25b
Gericht	Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien
Klagende Partei	Wohnungseigentümergemeinschaft Lindengasse 14
Beklagte Partei	Lindenbau Projekt GmbH

Bezeichnung	Wohnhausanlage Lindengasse 14
Adresse	Lindengasse 14, 1070 Wien

Datum	26.02.2026
Uhrzeit	09:00 – 15:20
Witterung	bedeckt, 4–7 °C, Vortagsniederschlag 11 mm

Sachverständige	DI Dr. Sabine Kargl
Projekt-Nr.	SV-2026-002

B01 — Durchfeuchtung Sockelzone Hoffassade

01

Detailbeschreibung Quelle: Diktat

Feststellung

Die hofseitige Fassade weist über die gesamte Gebäudebreite (ca. 16 m) eine deutlich sichtbare Durchfeuchtungszone vom Sockel bis in eine Höhe von 40–60 cm auf. Der Kunstharz-Sockelputz ist in Teilbereichen hohl liegend und blättert ab.

Messwerte

Die elektrische Widerstandsmessung (GANN Hydrotest, Kugelsonde) ergab in der Sockelzone Anzeigewerte von 120–180 Digits; die Referenzmessung im trockenen Wandbereich des 2. Obergeschosses ergab 35–45 Digits.

Schweregradschwer

EinordnungSchadensursache

OrtInnenhof

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

Transkript der Aufnahme · 1:12

0:00 / 1:12

„So, Hoffassade … das zieht sich über die ganze Breite, sechzehn Meter ungefähr … vom Sockel rauf, vierzig, fünfzig, teilweise sechzig Zentimeter hoch, das sieht man mit freiem Auge … ich hab den Gann angesetzt, Kugelsonde, unten in der Sockelzone hundertzwanzig bis hundertachtzig Digits, und als Referenz oben im zweiten Stock, trockene Wand, fünfunddreißig bis fünfundvierzig … und der Sockelputz, das ist Kunstharz, der klingt hohl wenn man draufklopft, teilweise blättert er schon ab."

B02 — Vertikalabdichtung endet unter Geländeniveau

02

Detailbeschreibung

Feststellung

Im Zuge der Sondierungsöffnung S1 (Hoffassade, Achse 3, 60 × 40 cm) wurde festgestellt, dass die bituminöse Vertikalabdichtung ca. 5 cm über Oberkante Rohdecke endet. Der Anschlussbereich Sockel/Perimeterdämmung ist ohne Abdichtungshochzug ausgeführt; die XPS-Dämmplatten stehen im Erdreichkontakt frei.

Einordnung

Der Abdichtungs-Detailplan D-402 sieht einen Hochzug von mindestens 30 cm über das angrenzende Gelände vor. Die Ausführung weicht davon ab.

Schweregradschwer

EinordnungSchadensursache

OrtSondierung S1

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B03 — Hofbelag mit Gefälle zum Gebäude

03

Detailbeschreibung

Feststellung

Der Betonsteinbelag des Innenhofs weist im 2-m-Streifen entlang der Hoffassade ein Gefälle zum Gebäude auf. Nach dem Regenereignis des Vortags standen entlang der Fassade Pfützen mit bis zu 3 cm Tiefe an.

Messwerte

Die Messung mit 2-m-Richtlatte und digitalem Neigungsmesser an fünf Stellen ergab ein Gefälle von 1,5–2,2 % in Richtung Gebäude.

Einordnung

Niederschlagswasser wird der Sockelzone zugeführt, statt vom Gebäude weggeführt zu werden.

Schweregradmittel

EinordnungSchadensursache

OrtInnenhof

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B04 — Schimmelbildung Schlafzimmer Top 2

04

Detailbeschreibung

Feststellung

Im Schlafzimmer der EG-Wohnung Top 2 besteht in der hofseitigen Außenwandecke ein flächiger Schimmelbefall von ca. 0,8 m²: dunkle Punkt- und Flächenkolonien auf Innenputz und Sockelleiste.

Messwerte

Die Oberflächentemperatur der Ecke betrug 12,8 °C bei einer Raumlufttemperatur von 21,4 °C und 58 % relativer Luftfeuchte; die Taupunkttemperatur der Raumluft liegt damit ebenfalls bei 12,8 °C. Der Datenlogger DL-2 (Schlafzimmer, Verbleib 4 Wochen) weist Taupunktunterschreitungen der Wandoberfläche an 9 von 14 kalten Tagen aus. Die Materialprobe P-1 ergab laut mikrobiologischem Laborbefund aktives Schimmelwachstum.

Einordnung

An der Ecke tritt bereits bei üblichem Raumklima Kondensat auf. Der Befall korrespondiert räumlich mit der Durchfeuchtungszone B01.

Schweregradschwer

EinordnungFolgeschaden

OrtTop 2

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B05 — Wärmebrücke Sockel-/Fußbodenanschluss Top 2

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Detailbeschreibung

Feststellung

Die thermografische Untersuchung am Befundtag sowie die Nachmessung vom 10.04.2026 zeigen im Anschlussbereich Fußboden/Außenwand der Top 2 eine durchlaufende lineare Wärmebrücke.

Messwerte

Die Innenoberflächentemperatur sinkt auf minimal 12,8 °C; der Temperaturfaktor beträgt f_Rsi = 0,61 und liegt damit deutlich unter dem Grenzwert von 0,71 (Thermogramm T-1). Der Feuchtegehalt der entnommenen XPS-Probe beträgt 18 Vol.-%.

Einordnung

Mitursächlich ist die durchfeuchtete und damit in ihrer Dämmwirkung erheblich geminderte Perimeter- und Sockeldämmung.

Schweregradmittel

EinordnungFolgeschaden

OrtTop 2

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B06 — Salzausblühungen und Putzabplatzungen Kellerwand

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Detailbeschreibung

Feststellung

An der hofseitigen Kelleraußenwand (Abteilgang) bestehen auf ca. 6 m² weiße, kristalline Salzausblühungen mit schollenförmigen Putzabplatzungen bis 1,1 m Höhe.

Messwerte

Die Bohrmehlentnahme BM-2 (0,5 m Höhe, 5 cm Tiefe) ergab nach Darr-Wägung einen Feuchtegehalt von 4,2 M.-%; die qualitative Salzanalyse zeigt eine hohe Nitrat- und mittlere Sulfatbelastung.

Schweregradgering

EinordnungFolgeschaden

OrtKeller

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B07 — Erhöhte Luftfeuchte Kellerabteile 3–5

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Detailbeschreibung

Feststellung

In den Abteilen 3–5 lagern Kartonagen mit sichtbaren Feuchteschäden. Nutzerbeschwerden über muffigen Geruch liegen laut Hausverwaltung seit Sommer 2023 vor.

Messwerte

Die Datenlogger-Messung (DL-4, Kellerabteil 4, gesetzt am Befundtag, Aufzeichnung 26.02.–26.03.2026) ergab eine mittlere relative Luftfeuchte von 78 % bei 9–11 °C Lufttemperatur. Die Materialprobe P-2 (Kellerwand Achse B) bestätigt laut Laborbefund mikrobielle Aktivität.

Schweregradgering

EinordnungFolgeschaden

OrtKeller

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B08 — Erhöhte Estrichfeuchte Top 2, wandnahe Zone

08

Detailbeschreibung

Feststellung

Der Klebeparkett im Wohnraum der Top 2 zeigt im Randbereich entlang der hofseitigen Außenwand beginnende Schüsselung.

Messwerte

Die CM-Messung an der Messstelle E-1 (30 cm vor der hofseitigen Außenwand) ergab 3,1 CM-%; die Vergleichsmessung in Raummitte (E-2) ergab 1,6 CM-%.

Einordnung

Bei einem sieben Jahre alten Zementestrich ist der wandnahe Wert nur durch nachträgliche Feuchtezufuhr aus der Sockelzone erklärbar.

Schweregradmittel

EinordnungFolgeschaden

OrtTop 2

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B09 — Hof-Entwässerungsrinne undicht, Rückstau

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Detailbeschreibung

Feststellung

Die Kamerabefahrung des Rinnenablaufs zeigt eine versinterte Muffe und Wurzeleinwuchs im Anschlussbereich an den Hofsammler.

Messwerte

Die Beregnungsprobe der Hof-Entwässerungsrinne (Einleitung ca. 0,5 l/s über 10 Minuten) ergab Rückstau und Wasseraustritt an der Rinnenstoßfuge vor Achse 3–4.

Einordnung

Das austretende Wasser versickert unmittelbar vor der Sockelzone.

Schweregradschwer

EinordnungSchadensursache

OrtInnenhof

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

B10 — Feuchtehorizont Top 11, Anschlussfuge TG-Rampe offen

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Detailbeschreibung

Feststellung

Im Wohnzimmer der EG-Hoftrakt-Wohnung Top 11 besteht entlang der Sockelzone ein Feuchtehorizont von 2,8 m Länge. Die Endoskopie der Sockelanschlussfuge zur angrenzenden Tiefgaragenrampe zeigt einen fehlenden Fugenverschluss mit offener Kammer; Wasserspuren und Sinterbildung am TG-Zugang Ost belegen wiederkehrenden Wassereintritt.

Messwerte

Die CM-Messungen M3/M4 ergaben 3,8 CM-% in 2 cm und 2,9 CM-% in 4 cm Tiefe. Der Datenlogger DL-3 (Wohnzimmer, 4 Wochen) zeigt keine Taupunktunterschreitung.

Einordnung

Der nach innen abnehmende Gradient spricht für Feuchteeintrag von außen. Die Durchfeuchtung ist nicht nutzungsbedingt.

Schweregradmittel

EinordnungSchadensursache

OrtTop 11

PlanBestandsplan EG / Innenhof · Plan-Nr. L-EG-01

Wohnhausanlage Lindengasse 14